19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile emlak vergisi değerlerinin hesaplanmasına ilişkin önemli sınırlamalar ve yöntem değişiklikleri getirildi. Düzenleme; belediyelerin gelir yapısını, mükelleflerin vergi yükünü ve takip eden yıllardaki mali yükümlülükleri doğrudan etkileyecek nitelikte.
Düzenlemenin Genel Çerçevesi
7566 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23. maddesi yeniden düzenlenmiş, ayrıca 29. maddede emlak vergisi matrah artış oranlarına ilişkin köklü bir değişikliğe gidilmiştir.
Bu değişiklikler, özellikle 2026–2029 döneminde bina ve arazi vergi değerlerinin nasıl belirleneceğine ilişkin net bir çerçeve ortaya koymaktadır.
2026 Yılı İçin Emlak Vergisi Artışlarına “İki Kat” Sınırı
Yeni düzenlemeye göre; 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılında takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanacak. Ancak bu hesaplama sonucunda ortaya çıkan vergi değeri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki katını aşamayacak.
Bu hükümle, özellikle son yıllarda bazı bölgelerde yaşanan olağanüstü değer artışlarının mükellefler üzerinde ani ve yüksek vergi yükü doğurmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
Yeni Mükellefiyet Tesislerinde de Üst Sınır Korunuyor
Kanunun 33. maddesi kapsamında ilk defa mükellefiyet tesis edilen hallerde de benzer bir sınırlama getirilmiştir.
– 2026 yılında yeni mükellefiyet doğması halinde, 2025 yılında takdir edilen metrekare birim değerleri esas alınacak,
– Ancak bu değerler de 2025 yılında uygulanan değerlerin iki katını geçemeyecek.
Buna karşılık, mükellefin değişmesi (örneğin satış, intikal) durumunda genel artış sınırı uygulanacak, yeni bir ayrıcalık doğmayacaktır. Bu ayrım, uygulamada sıkça tartışılan “ilk tesis–mükellef değişimi” farkını netleştirmektedir.
2027–2029 Dönemi İçin Zincirleme Etki
Geçici 23. maddede yer alan en kritik düzenlemelerden biri de, takip eden yıllara ilişkin bağlayıcı etkidir.
2027, 2028 ve 2029 yıllarında, bina ve arazi vergi matrahları ile arsa ve arazi metrekare birim değerleri; 2026 yılı için belirlenen sınırlar esas alınarak hesaplanacaktır.
Bu düzenleme, emlak vergisi değerlerinin tek bir yıl için değil, dört yıllık bir dönem için “kontrollü artış rejimine” bağlandığını göstermektedir.
Emlak Vergisi Matrah Artış Oranı Artırıldı
Kanunun 11. maddesiyle, 1319 sayılı Kanun’un 29. maddesinde önemli bir teknik değişiklik yapılmıştır.
Daha önce “yeniden değerleme oranının yarısı” esas alınırken, Yeni düzenleme ile “yeniden değerleme oranının tamamı” esas alınacaktır.
Buna karşılık, belediyelere tanınan yeniden değerleme oranına kadar artırma yetkisi madde metninden çıkarılmıştır.
Bu durum;
1. Artış oranının kanunla sabitlenmesi,
2. İdarelerin takdir alanının daraltılması sonucunu doğurmaktadır.
Uygulama Yetkisi Hazine ve Maliye Bakanlığında
Geçici 23. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi açıkça Hazine ve Maliye Bakanlığına verilmiştir. Bu çerçevede yayımlanacak tebliğ ve açıklamalar, belediyelerin uygulamasını doğrudan yönlendirecektir.
Değerlendirme
7566 sayılı Kanun ile getirilen bu düzenlemeler;
1. Emlak vergisinde ani ve yüksek artışların önüne geçmeyi,
2. Mükellefler açısından öngörülebilirlik sağlamayı,
3. Belediyeler açısından ise gelir planlamasını daha kontrollü hâle getirmeyi hedeflemektedir.
Özellikle dört yıla yayılan bağlayıcı etki, emlak vergisinin artık geçici değil, sistematik bir artış rejimine bağlandığını göstermektedir. Bu durum, belediyelerin bütçe ve gelir tahminlerinde daha dikkatli ve uzun vadeli planlama yapmasını zorunlu kılacaktır.